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少額で出来る新しい不動産投資

新しい不動産投資の考え方

(1)小額投資が可能となった市場

長引く不況、2008年秋のサブ・プライム問題とリーマン・ショック以降、全世界をあまねく襲った金融不況の影響は、我が国の不動産市場においても例外なくデフレーションを助長した。不動産価格は下落を続け、「半値八掛け二割引」でも買い手が付かない市場は、一度は終結を見た不良債権を再び増加させ、不動産所有の意味そのものを大きく変化させた。

しかし、不動産利用の観点から見る賃貸市場は実はそれほど大きな価格変動をもたらせたわけではない。冷静に考えて、賃料10万円の居住用マンションが賃料3万円になっただろうか?5万円のワンルームが1万円で借りられることはない。高額物件や飽和状態のオフィスには今回の不況以前に、バブルという実態の伴わない「お金」が消えて正常な賃料水準を回復した結果、当時と比べて「下がった」に過ぎない。

このような不動産市場環境下においては、購入需要が冷え込み供給物件の価格の「値崩れ」を招き、かなり高額だった物件も比較的少ない資金で購入することが可能となっている。


(2)ローリスク・ハイリターンは可能か

物件価格が下がり投資総額が下がれば当然投資利回りが上昇する。利回りの上昇は投下資本の回収を早まらせ、短期的にも長期的にもリスクの負担を減らすことは当然だが、これには継続的な賃料収入(インカム)が条件となる。新築の高額物件を対象とする投資トレンドは、物件の償却が進めば右下がりのカーブを描くが、中古市場における低額物件ならメンテナンスと賃料収入確保の方策を間違わない限り、トレンドの低下は避けられる。

中古ワンルームマンションを500万円(築年数25年分譲価格当時1600万円)を年間72万円の収益で運用すると6年11ヶ月で資本回収が終わる。後の期間は全て純利益として還元される。
例えば

単純な計算だが、この運用方針を基準に投資を考えなければ、ローリスク・ハイリターンの方程式は成り立たない。


安全性を求めると投資効率は悪くなる…投資の常識は覆せないのか


(3)プロの管理・プロの保証を利用する

実際にそのような安全かつ確実な投資が存在するのか。これにはいくつかの条件が必要となる。

1. 絶対的賃料を確保するための設備投資
2. 建物内外を良好に維持する管理形態
3. 賃貸リスク(賃料滞納や不良入居者の排除)の回避
条件

上記の条件を満たす為には、一定の経費が必要だが、それを惜しんでは良い投資対象に恵まれることはない。単純にインカムの総額だけに捉われる個人投資家が多い中で、プロの管理と保証を利用することが、中長期的な安定稼動を実現させる最も大切な要素といえる。


(4)グローバル社会が運用の鍵

説明してきたように、必要な条件を具備してもなお賃貸リスクがゼロになることは無い。賃貸経営管理の分野において、賃貸入居リスクを低減させる鍵はグローバリゼーションにある。日本は国際化の観点からはかなり途上的な地位にある。現社会においても未だ外国からの来訪者を偏見無く受け入れようとする姿勢は見えない。

しかし、アジアにおける日本の工業技術力は依然高く、また治安面や居住水準の高さは評価されている中、海外からの留学やロングステイ希望者は多く、住居に困窮している現実が入居差別と相まって存在する。そこに目をつけない手は無く、海外からの滞在者向けに設備の整備された、安心して入居できるワンルームマンションの賃貸需要は逼迫している。

ここでもプロの管理が、生活習慣や言葉の壁など、
オーナーの不安を取り除いてくれることに期待する。